Checkliste Hauskauf vom ersten Termin bis zur Schlüsselübergabe.

Hauskauf ist der wahrscheinlich teuerste Vertrag Ihres Lebens. Trotzdem unterschreiben viele Menschen nach drei Besichtigungen ein 30-jähriges Commitment. Wir empfehlen einen strukturierten Prozess in vier Phasen — insgesamt 32 Punkte, die Sie nüchtern abhaken sollten, bevor der Notartermin steht.

Phase 1: Vorbereitung & Finanzierung

Bevor Sie das erste Inserat öffnen, sollten Eigenkapital, Bonität und Zielprofil stehen. Wer hier sauber arbeitet, verhandelt später aus einer Position der Stärke.

• Budget realistisch berechnen — inklusive 10–12 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
• Eigenkapitalquote ehrlich prüfen — mindestens 20 % der Gesamtkosten als Faustregel, sonst wird die Anschlussfinanzierung riskant
• Finanzierungsbestätigung einholen — kein Vorvertrag, sondern eine echte Zusage über die Volldarlehnssumme
• Monatliche Belastung stresstesten — kalkulieren Sie auch mit 1–2 Prozentpunkten höheren Anschlusszinsen
• Förderprogramme prüfen — KfW, BAFA, Sächsische Aufbaubank — viele Bauherren übersehen 5-stellige Zuschüsse
• Suchprofil schärfen — drei Must-haves, drei No-gos schriftlich festhalten
• Lebensplanung mitdenken — passt das Objekt auch in 10 Jahren noch zu Ihrer Familien- und Berufssituation?
• Notar & Sachverständigen vorab kontaktieren — wer im Bedarfsfall eingespielte Ansprechpartner hat, gewinnt Tage

Phase 2: Besichtigung & Objektprüfung

Eine Besichtigung reicht nicht. Wir empfehlen mindestens zwei Termine zu unterschiedlichen Tageszeiten — und beim zweiten Termin einen Profi an Ihrer Seite.

• Tageszeit variieren — morgens, abends, Wochenende. Lärm, Licht und Verkehr ändern sich dramatisch
• Lage & Infrastruktur bewerten — ÖPNV, Schulen, Ärzte, Einkauf, Naherholung in Gehweite checken
• Bauunterlagen anfordern — Grundrisse, Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei WEG)
• Bauzustand systematisch prüfen — Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Keller (Feuchte!), Elektrik, Wasserleitungen
• Sanierungsstau quantifizieren — was muss in den nächsten 5 Jahren saniert werden? Realistische Kostenrahmen kalkulieren
• Energieeffizienz hinterfragen — Energieklasse, Heizungsalter, Dämmstandard. Ab 2024 zwingend bei jedem Eigentümerwechsel
• Sachverständigen mitnehmen — mindestens beim Zweittermin. Kostet 400–800 €, spart oft fünfstellig
• Nachbarn ansprechen — direkte Anwohner kennen Lärm, Konflikte und Versteckmängel besser als jedes Exposé

Phase 3: Verhandlung & Vertragsphase

Jetzt geht es um Geld und Bedingungen. Lassen Sie sich nicht in Notartermine drängen, die Sie nicht überblicken — drei Wochen Vorlauf sind Ihr Recht.

• Vergleichswerte recherchieren — Bodenrichtwerte, Verkaufspreise im Stadtteil (gutachterausschuss.de), Angebotspreise minus 5–8 %
• Verhandlungsspielraum identifizieren — Sanierungsstau, Standzeit, persönliche Situation des Verkäufers
• Reservierungsvereinbarung kritisch prüfen — keine Reservierungsgebühren ohne klare Rückzahlungsklausel
• Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor Notartermin lesen — gesetzliche Frist, lassen Sie sich nicht kürzer abspeisen
• Nebenkostenvereinbarungen prüfen — Nutzungsentschädigung, Übergabezeitpunkt, Lasten- und Nutzenübergang
• Schuldenfreiheit der Immobilie sichern — Grundbuchauszug aktuell anfordern, Lastenfreistellungsbestätigung der Bank des Verkäufers
• Sondervereinbarungen schriftlich — übernommene Möbel, Einbauküchen, offene Reparaturen, Mängelbeseitigung
• Finanzierungszusage final bestätigen — Darlehensvertrag unterschreiben erst nach Notartermin, aber Konditionen schriftlich fixieren

Phase 4: Notartermin, Übergabe & Einzug

Der Notartermin ist kein Selbstläufer. Und auch nach der Beurkundung ist der Hauskauf nicht abgeschlossen — die Schlüsselübergabe folgt erst Wochen später.

• Notartermin nicht aus Stress vorziehen — nehmen Sie sich Zeit für jede Frage. Der Notar erklärt jeden Paragraphen
• Identitätsnachweise bereithalten — Personalausweis, Steuer-ID, ggf. Geburtsurkunde bei Namensänderung
• Auflassungsvormerkung absichern — wird automatisch eingetragen, schützt Sie vor Doppelverkäufen oder Insolvenz des Verkäufers
• Kaufpreiszahlung erst nach Aufforderung — Notar bestätigt schriftlich, wann Sie zahlen müssen (Fälligkeitsmitteilung)
• Übergabeprotokoll detailliert führen — Zählerstände, Schlüsselzahl, dokumentierter Zustand aller Räume mit Fotos
• Versicherungen umstellen — Wohngebäudeversicherung übernehmen oder neu abschließen, Hausrat anpassen, Haftpflicht prüfen
• Rücklagen anlegen — mindestens 1 % des Kaufpreises p.a. für Instandhaltung, bei WEG: Hausgeld realistisch einplanen
• Behördengänge erledigen — Ummeldung Einwohnermeldeamt, GEZ, Energieversorger, Telekommunikation, Briefkasten